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案例精选

业主委员会是否具备诉讼主体资格

文字:[大][中][小] 2014-12-17  浏览次数:

  一、裁判要旨

  1.业主委员会依法享有一定的民事权利和义务,是具有民事主体地位的非法人组织。其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的,只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。

  2.商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。

  二、案件索引

  一审:江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号(2013年1月21日)。

  二审:江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号(2013年6月20日)。

  三、当事人一审起诉与答辩情况

  2012年6月,赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会(一审原告、二审被上诉人,以下简称帝景豪园业委会)向江西省赣州市中级人民法院起诉称:小区业主与江西帝景置业有限公司(一审被告、二审上诉人,以下简称帝景公司)签订的商品房销售合同中已明确约定会所和幼儿园是小区的公共配套设施,但时至起诉之日,小区的幼儿园未建,帝景公司也未能将会所交付业主使用,构成违约。帝景公司应按合同约定向业主承担相应的违约金。帝景公司应从2009年2月27日起承担每户每日10元的违约赔偿金,小区业主共421户(含商铺),计算至2012年6月26日,总计赔偿额为5123570元。其诉讼请求为:(1)判令帝景公司在3个月内按帝景豪园小区经规划、设计部门批准的规划、设计方案建设幼儿园,并达到使用条件;(2)判令帝景公司支付违约赔偿金,赔偿金计算至幼儿园按原经规划部门审核通过的方案实际建成并达到使用条件为止(截至2012年6月26日的违约赔偿金为5123570元);(3)判令帝景公司将帝景豪园小区会所全部交付给其管理,由全体业主共同无偿使用。

  帝景公司辩称,帝景豪园业委会没有诉讼主体资格,且小区幼儿园和会所经过规划部门同意变更设计后已经建设完毕,达到了使用条件,其已经履行商品房销售合同义务。

  四、一审法院审理查明的事实

  一审法院查明:赣州帝景豪园小区是帝景公司开发的商住楼盘,2006年该小区总平面规划方案和施工图纸设计文件经赣州市规划部门批准,规划在小区建设一个会所和幼儿园,会所150平方米,幼儿园251平方米。2007年6月9日,帝景公司以幼儿园位置设计失误、存在安全隐患为由申请对会所、幼儿园进行设计变更,将原设计的会所变更为幼儿园,将一楼一间100平方米店面变更为会所。同日,赣州市城市规划建设局建设工程规划管理科在该《变更申请报告》中盖章签注“拟同意”。帝景公司没有将会所、幼儿园的设计变更情况告知业主。2007年,帝景豪园小区商品房开始预售,帝景公司陆续与各业主签订《商品房买卖合同》,所有合同均在第十四条中约定:“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:会所、幼儿园在交房时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:限期60天内达到使用条件,如仍未达到使用条件,按每天10元赔偿。”所有合同补充协议第五条约定:“不计入分摊范围的配套建筑、设施(包括会所、地下车位等)产权属于出卖人所有。”该小区竣工验收后,2008年底帝景公司陆续向各业主交付了房屋。帝景公司在小区人住交房后将会所与其他临街店面一起出租给一餐饮企业,作为该餐饮企业的储藏室。由会所变更的幼儿园是一间150平方米的大房屋,没有与幼儿园功能相配备的其他设施。帝景公司没有将其移交给教育主管部门进行管理,也没有出租给他人开办幼儿园。

  2011年4月,帝景豪园小区召开业主大会,选举成立帝景豪园业委会并依法进行了备案登记。帝景豪园业委会成立后,多次与帝景公司交涉,要求帝景公司建设幼儿园达到使用条件,并将会所交付给业主无偿使用。帝景公司认为会所和幼儿园已通过了相关部门的验收,达到了使用条件,帝景公司已履行了合同义务,会所、幼儿园应该有偿使用。2012年1月6日,帝景豪园业委会向小区业主发放《关于依法维护业主权益起诉帝景公司征求意见函》和《授权委托书》。《授权委托书》载明了业主授权帝景豪园业委会委托江西南芳律师事务所进行诉讼或非诉讼代理,所获赔偿费用扣除相关费用后列入小区公共专项维修基金的内容。2012年2月22日,帝景豪园业委会对各业主所投票情况进行了统计,小区共有业主421户(含商铺),收到有效《授权委托书》325份,超过小区2/3多数,并形成书面《业主大会决议》,决议载明:“1.同意由业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼;2.同意业委会委托江西南芳律师事务所指派律师进行诉讼和非诉讼代理;3.同意诉讼或非诉讼结案后所获得的赔偿费用扣除相关费用后的余额列入小区公共维修基金。”

  五、一审法院认定与判决

  一审法院审理后认为:关于帝景豪园业委会的诉讼主体资格问题。幼儿园与会所是公共配套建筑,涉及全体业主的公共权利,不应由单个业主进行主张,由此引发的违约金也是基于公共配套建筑的使用问题而引起,并不是基于各业主独立所有权问题所引起,同样也不应由单个业主进行主张并享有。帝景豪园小区业主421户(含商铺),其中325户业主同意授权帝景豪园业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼。这种书面形式的业主大会符合规定,决议合法有效,帝景豪园业委会具有本案原告主体资格。

  关于会所的使用问题。帝景公司除在《商品房买卖合同》第十四条承诺会所在交房时达到使用条件外,并没有对会所的用途作出过承诺。该会所《房屋所有权证》中登记的规划用途为“其他”,也没有对会所的用途作出限制。因此,帝景公司将会所出租给餐饮商家经营的行为无法认定构成违约,帝景豪园业委会诉请帝景公司将会所交给其管理并由全体业主共同无偿使用没有依据。

  关于小区幼儿园是否已经建成,是否已经达到使用条件的问题。帝景公司在《商品房买卖合同》中承诺在交房时幼儿园达到使用条件,建设小区幼儿园并在交房时达到使用条件是帝景公司的合同义务。帝景公司在小区建设过程中将原设计的会所(150平方米)变更为现在的幼儿园,原设计的幼儿园(251平方米)未建设。规划变更后原会所作为幼儿园使用,仅是一间大房间,没有必要的配套设施,不符合幼儿教育设施的国家标准和规范,幼儿园没有“达到使用条件”。由于对该幼儿园进行改造建设可能影响帝景豪园小区现有部分业主利益,如占用公共场所、噪声影响等。该项诉讼请求应当取得业主大会的特别授权,业主大会没有充分了解该项诉讼请求可能的后果,也没有对该项诉讼请求作出特别授权。因此,对要求帝景公司继续按规划建设幼儿园的诉讼请求不予支持。

  帝景公司违反承诺应当依照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。小区业主共计421户,其中348户约定的交房时间均为2008年10月30日,小区6栋房屋验收时间均在2008年10月31日前。因此,帝景豪园业委会主张违约金自2009年2月27日(即2008年12月28日延长60日)起计算至2012年6月26日(起诉前)具有合同依据,应予支持。按每户每日10元计算,共计违约金应为421户×10元/户/日×(365天/年×3年+119天)共计5110940元。但是该幼儿园并不是给业主共有,仅是给业主使用,还不能确定是否是无偿使用。小区业主在该幼儿园“达到使用条件”上的利益并不是很大,帝景公司对该违约行为承担5110940元的违约金过高,按幼儿园面积150平方米分摊相当于34073元/平方米。而当时帝景豪园小区住宅的价格为3000元/平方米左右,店铺的价格也仅7000元/平方米左右。帝景豪园业委会也未提供证据证明业主因帝景公司违约行为所受到的损失。因此,帝景公司承担5110940元违约金明显过高,应酌情调减为30%,即1533282元。

  江西省赣州市中级人民法院于2013年1月21日作出(2012)赣中民一初字第19号民事判决:(1)由帝景公司给付帝景豪园业委会因帝景豪园小区幼儿园未达到使用条件的违约金1533282元,此款限判决生效后30日内付清。(2)驳回帝景豪园业委会的其他诉讼请求。江西省高级人民法院于2013年6月20日作出(2013)赣民一终字第53号民事裁定:撤销原判,驳回帝景豪园业委会的起诉。

  六、当事人上诉与答辩情况

  一审宣判后,帝景公司不服原审判决,请求撤销原判,依法驳回帝景豪园业委会全部诉讼请求,由帝景豪园业委会承担一、二审诉讼费用。其主要理由有:(1)原判适用法律错误,帝景豪园业委会诉讼主体资格不适格。帝景豪园业委会职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益,本案是商品房销售合同纠纷,争议是违约之诉和违约金赔偿,与物业管理无关。业主委员会不是合同当事人,不能取代合同的一方当事人对另一方进行诉讼。(2)原审法院将幼儿园的办园条件强加适用到帝景公司自愿建设的幼儿园中错误。帝景公司已根据合同约定对房屋和幼儿园等配套设施办理了竣工验收。原审法院适用的部门规范系幼儿园的开办条件,帝景公司承诺的是“使用条件”,帝景公司不是开办幼儿园的主体。且帝景豪园业委会起诉的事实和理由均是认为幼儿园未建,并不是是否达到使用条件。

  帝景豪园业委会辩称,关于诉讼主体资格问题,因本案涉及的不是单个业主或部分业主的权利,会所和幼儿园的使用问题都属于小区的公共管理范畴,业主委员会在得到业主授权的情况下,当然具备诉讼主体资格。关于幼儿园是否达到使用条件,帝景公司未征得业主的同意且未告知业主的情况下将原来规划251平方米的幼儿园改成了150平方米,构成违约。原审判决认定事实正确,依据充分,应予维持。

  七、二审法院认定与判决

  二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

  二审法院认为,本案的争议焦点包括帝景豪园业委会的诉讼主体资格和帝景公司是否构成违约。要确定帝景豪园业委会是否具有本案诉讼主体资格,首先要分析帝景豪园业委会在本案主张的是何种权利和其主张权利的基础,即本案争议的是什么法律关系。帝景豪园业委会的第一项诉请,即判令帝景公司在3个月内按照经批准的规划设计方案建设幼儿园,并达到使用条件,其依据是《商品房买卖合同》第十四条的约定;第二项诉请,即判令帝景公司承担未能在约定时间建成幼儿园的违约金5123570元,主张的是合同违约责任,其依据也是《商品房买卖合同》第十四条的约定;第三项诉请,即请求法院判令帝景公司将小区会所全部交付给其管理,并由全体业主无偿使用,该项诉请并未主张对会所的所有权,不是对小区会所所有权的争议,也不是物业共同管理事项的争议,而是帝景豪园业委会认为帝景公司承诺建设会所达到使用条件包含了移交业委会并由业主使用的义务,因而其主张该权利的依据也是《商品房买卖合同》第十四条的约定。从上述分析可知,帝景豪园业委会的三项诉讼请求均是以业主与帝景公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础,争议实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。业主委员会是根据物权法和《物业管理条例》的规定成立的组织,其职责范围根据法律、法规的有关规定,只能限于业主大会有权决定的事项范围,包括业主共有和物业共同管理事项。本案纠纷不属于物权法和《物业管理条例》所规定的业主共有和物业共同管理事项范围,业主大会所做的决议超出了业主大会自身的职责和权限,也同样超出了业主委员会的职责和权限,不会使业主委员会产生诉讼主体资格。合同之债具有相对性,业主是商品房买卖合同的权利义务主体,是与本案有直接利害关系的人,帝景豪园业委会与商品房买卖合同没有直接利害关系,业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。据此,二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百七十条第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定,裁定撤销原判,驳回帝景豪园业委会的起诉。

  八、案例评析

  本案争议的主要问题是业主委员会是否有权就业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题提起诉讼。业主委员会的诉讼主体资格问题一直是民事审判中的热点和难点问题,在业主、业主委员会与开发商、物业公司之间的纠纷中,当事人之间往往对业主委员会的主体资格提出异议。有些法院对同一类型案件也有不同的认识,作出不同的判决。如北京市第一中级人民法院在朗琴园小区业委会诉开发商润博公司侵权纠纷一案中,认定润博公司在小区土地上建设水井侵犯了业主共有的土地使用权,业主委员会有权就业主共有土地使用权提起诉讼,支持了朗琴园小区业委会的诉请。该观点还得到了最高人民法院民一庭的认可。①但该院在成铭大厦业委会诉北京市轨道交通建设管理有限公司所有权纠纷一案中,驳回了成铭大厦业委会对北京市轨道交通建设管理有限公司占用成铭大厦停车场和绿地要求侵权赔偿的诉请,认为业主委员会对业主共有的小区停车场与绿地等不具有实体权利,无权提起诉讼。①出现这种状况的原因就在于,物权法和《物业管理条例》对业主委员会这一组织在民事实体法和民事诉讼法上的法律性质定位规定的比较模糊,对于业主委员会在民事实体法和民事诉讼法上的权利和义务边界没有一个清晰的界定,导致法官在审理案件时理解不一,判决结果自然不同。笔者认为,根据民事诉讼法的规定,业主委员会符合民事诉讼法上的“其他组织”的特征,其诉讼主体资格是由其民事权利能力决定,在现有法律框架下,业主委员会就权属、侵权问题提出的诉讼主体资格范围只能限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼,与业主共有和物业管理无关的事项如业主与开发商的商品房销售合同纠纷,业主委员会没有相应的诉讼主体资格。下面从三个方面分析:

  (一)业主委员会是具有相对独立财产权的非法人组织,具有诉讼主体资格

  诉讼主体资格一般是由诉讼法律或其他法律有关诉讼主体的条款来确定。民事诉讼法第四十八条规定了公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会显然不属于公民和法人的诉讼主体范畴,对业主委员会是否属于其他组织在审判实践中虽有不同的认识,但多数和主流观点都认可业主委员会作为其他组织的诉讼主体地位。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条对“其他组织”作了界定,包含两个要素,一是合法成立,二是有一定的机构和财产。严格来说,业主委员会只是业主大会选举产生的执行机构,其存在意义在于组织业主大会和实施业主大会的决议,其在履行职责的过程中所需的经费和经营管理业主共有的财产的收益都是业主共有财产,业主才是财产权利主体。从这个角度说业主委员会是没有财产的。笔者认为,由于该意见是1992年发布的,当前的社会情况已经发生了巨大的变化,当时的其他组织主要是村民委员会、居民委员会、村民小组等群众自治组织,如今各类住宅小区、商业建筑的业主委员会成为了城市数量最多的组织之一,它们在维护业主利益与协调处理各类与物业相关纠纷中发挥了重要作用。由于法律的立法技术限制,民事诉讼法不可能具体规定哪个组织具有诉讼主体资格。2006年以前,业主委员会的法律地位只能从行政法规《物业管理条例》去理解。2006年后实施的物权法有多个条款涉及业主委员会的成立与职责,对业主委员会法律地位的理解才有了法律依据。因此,对民事诉讼法第四十八条规定的“其他组织”和司法解释限定的“一定的机构和财产”,有必要根据社会发展变化和立法变化作扩大理解,不必拘泥于将一定的财产理解为拥有完全所有权的财产。现有法律法规虽然未赋予业主委员会独立的财产权资格,但其对某些财产如办公经费、业主共有财产的收益具有相对独立的控制权,其对该类财产的控制类似按份共有财产的托管人,在财产共有人业主通过业主大会决议或其他事先授权下可以相对独立处分财产。从这个意义上理解,业主委员会是具有相对独立财产权的主体,符合司法解释关于“其他组织”应有一定的财产的要求。而且从社会发展变化来看,今后立法修改赋予业主委员会相对独立财产权利是一个趋势,符合现代城市社会管理的特点。2006年中国人民银行在《关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知》[银发(2006) 71号]明确规定,按照现行的法律法规规定可以成立的其他组织,如业主委员会、村民小组等组织在提供其主管部门或相关管理部门出示的证明后可以开立基本存款账户。少数地区业主委员会还将小区社会办公用房的所有权登记在自己名下。①这说明业主委员会可以以自己名义独立登记部分财产,尽管这些财产的处分需要受到一定限制。因此,业主委员会符合民事诉讼法上的“其他组织”特征,具备民事诉讼主体资格。

  (二)业主委员会的诉讼主体资格范围是由其民事权利能力范围决定的,其诉讼主体资格应当受到法律、法规有关业主委员会职责规定的限制,只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼

  民事权利能力是国家通过法律确认的民事主体享受民事权利和承担民事义务的资格,它是民事主体享受权利和承担义务的基础。②民事主体的诉讼资格来源于实体法对民事主体享有民事权利和承担民事义务资格的认可,因而其诉讼主体资格范围应该取决于实体法对其享有民事权利和承担民事义务的范围。业主委员会是由业主根据物权法第七十五条和《物业管理条例》第十条的规定成立业主大会后选举产生的组织,因而物权法和《物业管理条例》是业主委员会享有民事权利能力,成为民事主体的实体法依据。物权法和《物业管理条例》对其设立目的和职责权限作了明确的规定,这些规定决定了业主委员会可以享有的权利和承担的义务范围,因而业主委员会的诉讼主体资格取决于法律法规对其职责和权限的相关规定。业主委员会的主要职责和权限在物权法第八十三条第二款和《物业管理条例》第十五条均有规定。物权法第八十三条第二款赋予业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利,这些事项都是与业主共有和物业共同管理有关的事项。《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会五项职责,其中前四项均是与物业管理区域内物业共同管理活动有关的事项,第五项为“业主大会赋予的其他职责”。由于业主委员会是业主大会的组织者和执行者,业主大会赋予业主委员会的其他职责也不能超出业主大会自身职责的范围,而业主大会的职责范围是由“业主共同决定的事项”范围决定的。根据物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定,需要业主共同决定的事项共有七项,均是与业主共有或物业共同管理相关的事项。因此,业主委员会民事权利能力范围包括了两大部分,即与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关的事项,当然也包括“为达到目的而必要之事项”,①如因经营管理业主共有的车位、房屋、广告牌等共有财产引发的合同纠纷、为维持业主委员会运转购买办公设备引发的买卖合同纠纷等,这些都是业主委员会为实现其设立目的所必须享有的民事主体资格。超出业主共有和物业共同管理事项范围之外的事项,不属于业主委员会的职责,业主委员会没有享有权利和承担义务的资格,也就无权提起诉讼。

  本案中,帝景豪园业委会的三项诉讼都是基于业主与开发商之间的商品房销售合同而提出,不是业主共有和物业共同管理事项。虽然帝景豪园业委会的请求涉及小区公共配套建筑,但公共配套建筑不是小区业主共用设施,除非有特别约定或面积计入公摊,公共配套建筑一般不是全体业主共有。只有当权利是基于业主共有的物权产生并受到侵害时,业主委员会才可以代表全体业主的共同利益,作为独立的权利主体提起诉讼。因此,帝景豪园业委会的三项诉讼请求既不是对幼儿园和会所的共有物权相关事项的争议,也不是以业主对幼儿园和会所享有共有物权为基础产生的物业共同管理权利的争议,与业主共有和物业共同管理事项均没有直接关系,超出了业主委员会的职责和权限范围。

  (三)合同之债具有相对性,业主委员会不是合同当事人,无权就合同内容提起诉讼,也不能根据业主的授权或业主大会的决议取得诉讼主体资格

  业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题在审判实践中经常遇到,常见的纠纷有开发商在合同中有关公共配套设施承诺未履行、开发商办理房产证逾期、业主房屋质量不合格,等等。这些争议只要不涉及业主共有和物业共同管理事项,业主委员会无权介入,就不会超出合同当事人解决的范围。合同的相对性是合同的基本特征和原则。本案中,业主与帝景公司之间的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题,合同权利义务关系存在于特定当事人,即业主和帝景公司之间,业主是民事诉讼法第一百一十九条第(一)项规定的与本案有直接利害关系的公民,帝景豪园业委会与争议的合同权利义务没有直接利害关系,业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。同样,业主大会也不是与本案有直接利害关系的人,其所作的决议内容不符合物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定,不是应由业主共同决定的事项,超出了业主大会自身的职责和权限,不会使得帝景豪园业委会与本案发生直接利害关系。本案是小区各业主与帝景公司之间签订的商品房买卖合同纠纷,案件标的为同一种类,可以形成普通共同诉讼,但每个业主都有权单独主张或放弃主张合同权利,帝景豪园业委会不能直接取代业主作为原告提起诉讼。

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